Ihre Anwälte für Mietrecht im Rhein-Main-Gebiet

Deutschland ist nach wie vor ein Land der Mieter und Vermieter. Nach Messungen des Statistischen Bundesamtes lebte im Jahr 2024 über die Hälfte der Bevölkerung (nämlich 52,8 %) hierzulande zur Miete. Es sind also über die Hälfte der bewohnten Immobilien vermietet. Zählt man zu dieser Statistik auch die an Gewerbetreibende vermieteten Räume hinzu, kommt man auf einen weitaus höheren Wert. 

Damit ist Deutschland innerhalb der Europäischen Union Vermieter- und Mieterland Nummer 1. Nahezu jede Person in Deutschland wird im eigenen Alltag oder persönlichen Umfeld mit dem Thema Miete(n) konfrontiert. Dieser Trend spiegelt sich auch in unserer Region wider: Allein in Wiesbaden leben weit über die Hälfte der Einwohner in Mietverhältnissen oder betreiben Ihr Gewerbe in einer gemieteten Einheit. 

Das Mietrecht bildet dabei die rechtliche Grundlage für das Zusammenleben und den Arbeitsmittelpunkt von Millionen von Menschen. Es regelt das komplexe Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern und ist voller Regelungen, Fristen und potenzieller Konfliktpunkte. Deshalb ist das Thema Mietrecht auch in unserer juristischen Praxis äußerst relevant und stellt einen großen Schwerpunkt unserer täglichen Tätigkeit dar. 

Sollten Sie in Wiesbaden oder Umgebung mit einem dieser Themen konfrontiert sein, stehen wir Ihnen als Ihre Kanzlei für Mietrecht zur Seite, um Ihre Interessen als Vermieter oder Mieter kompetent und zielgerichtet zu vertreten. 

Gewerberaummietrecht vs. Wohnraummietrecht: Wichtige Unterschiede, die Sie beachten müssen 

Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwischen dem Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht. Für beide Bereiche sind spezifische gesetzliche Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) enthalten, die von weiteren Spezialgesetzen und bundesweit geltenden Verordnungen ergänzt werden. Darüber hinaus existiert umfangreiche Einzelfall-Rechtsprechung für beide Teilgebiete, die es sowohl in der Beratungspraxis für Vermieter als auch für Mieter zu kennen gilt. 

Das Wohnraummietrecht und die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Wohnraummiete ist überwiegend mieterfreundlich geprägt. Die gesetzlichen Vorschriften enthalten zahlreiche zwingende Vorschriften zum Schutz des Mieters. Wohnraummietrecht ist eine besondere Ausgestaltung des Verbraucher- und Persönlichkeitsschutzes. 

Beispielsweise ist die Höhe der Mietkaution auf maximal drei Monatskaltmieten begrenzt und deren Anlage sowie Verwaltung für den Vermieter vorgegeben. Es gelten strenge Vorgaben für vermieterseits ausgesprochene Mieterhöhungen sowie Kündigungen. Der Vermieter darf beispielsweise die vermietete Wohnung nicht grundlos und vor allem nicht ohne vorherige Terminabstimmung betreten. Zudem sind die Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, gesetzlich definiert und begrenzt. Der Vermieter kann den Mieter nicht mit sämtlichen Kosten belasten, die für das Mietobjekt anfallen. 

Im Gegensatz dazu bietet das Gewerberaummietrecht den Vertragsparteien eine deutlich größere Gestaltungsfreiheit bei der Gestaltung des Mietvertrages und den einzelnen Konditionen. Viele Regelungen können individuell und flexibler vereinbart werden. Dazu zählen beispielsweise die Höhe der Mietkaution, die Gestaltung von (automatischen) Mieterhöhungen (z.B. Index- oder Staffelmieten), die Verteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten oder die Möglichkeiten zur Kündigung für den Vermieter. Allerdings dürfen auch diese Vereinbarungen keine der Parteien über das Maß unangemessen benachteiligen oder gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen. Die gesetzlichen Vorgaben im Gewerberaummietrecht sind im Ergebnis jedoch weniger streng, weil es nicht das Wohnen und damit nicht den Rückzugsort und Lebensmittelpunkt von Personen, sondern den Ort der gewerblichen Tätigkeit und damit das Berufsleben betrifft. 

Für Sie als Vermieter ist es daher essenziell, diese Unterschiede zu kennen und Mietverträge entsprechend rechtssicher zu gestalten. Zudem sollten Sie als Vermieter auf häufige Streitpunkte vorbereitet sein und präventive Maßnahmen ergreifen, um Konflikte mit ihren Mietern von Anfang an zu vermeiden.  

Wann Sie einen Anwalt für Mietrecht benötigen 

Das Mietrecht bietet aufgrund seiner Relevanz und der vielen potenziellen Streitthemen zwischen Mieter und Vermieter sowie zwischen Mietern untereinander großen Beratungsbedarf für Anwälte. Unter anderem können wir bei PAULUS.WESTERWELLE.KAUFFMANN Sie zu folgenden Themen umfassend beraten und vertreten, insbesondere wenn Sie selbst vermieten: 

Der Mietvertrag: Die Grundlage von allem 

Der Mietvertrag ist das Fundament jedes Mietverhältnisses. Er legt die wesentlichen Rechte und Pflichten beider Parteien fest. Ein „rechtssicherer Mietvertrag“ schützt Sie sowohl als Vermieter vor späteren Auseinandersetzungen mit Ihren Mietern als auch Ihre Mietparteien vor Rechtsunsicherheiten. 

Veraltete Formulare enthalten oft ungültige Regelungen zu Schönheits- oder Kleinstreparaturen, die im Streitfall nicht durchsetzbar sind, oder enthalten praxisuntaugliche oder unwirksame Mieterhöhungsklauseln. Wir begleiten Sie vom Beginn der Vertragsgestaltung bis zur finalen Vertragsunterschrift unter dem Mietvertrag und zeigen Ihnen praxistaugliche Klauseln, mit denen Sie einem Streit mit Ihren Mietern vorbeugen und ihn bestenfalls ganz vermeiden können. 

Vor allem bei der Erstellung oder Prüfung von komplexen Mietverträgen, insbesondere im Gewerberaummietrecht, ist es ratsam sich anwaltliche Unterstützung und Beratung von Anfang an zu suchen. So stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen rechtlich wirksam, ausgewogen und fair gestaltet sind. Hierzu zählt auch, dass Sie vor allem nicht in die Falle des fehlenden Schriftformerfordernisses tappen. Dies führt in der Vermieterpraxis dazu, dass vereinbarte Mindestvertragslaufzeiten unwirksam sind und Ihr Mieter frühzeitig das Mietverhältnis beenden kann. 

Mängel, Instandhaltung und Rückbau von Einbauten 

Häufig entstehen Konflikte darüber, wer für die Beseitigung von Mängeln oder während der Mietzeit getätigten Einbauten (z.B. Büroeinrichtungen und Umbauten) verantwortlich ist. Auch steht zur Diskussion, in welchem Umfang Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen oder wer solche Einbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder entfernen muss. Diese Fragen können bereits während eines noch laufenden Mietverhältnisses oder spätestens mit dessen Beendigung und Auszug des Mieters auftreten. Deshalb sollten sie vorab rechtssicher in einem Mietvertrag geregelt sein. 

Eine häufige Frage, welche im Zusammenhang mit Mängeln auftritt, betrifft die Mietminderung. Der Mieter hat grundsätzlich dann einen solchen Anspruch, wenn die Wohnung oder die Gewerbeeinheit einen Mangel aufweist, welcher die Nutzung dieser (erheblich) beeinträchtigt. Wichtig ist in dieser Situation die Kenntnis des rechtssicheren Vorgehens sowie der Handlungsoptionen, die Ihnen als Vermieter zustehen und mit denen Sie einer Mietminderung begegnen können. 

Nebenkostenabrechnung richtig erstellen und Einwände der Mieter vermeiden 

Unstimmigkeiten ergeben sich oft aus fehlerhaften oder verspäteten Nebenkostenabrechnungen. Dies gilt vor allem, wenn der Umlageschlüssel fehlerhaft ist oder nicht umlagefähige Kosten gegenüber dem Mieter abgerechnet werden. 

Diese Problematik stellt sich regelmäßig jedes Jahr, wenn die Nebenkostenabrechnung für Ihre vermietete Wohnung oder Gewerberaumeinheit wieder ansteht. Jeder Mieter hat nämlich das Recht, Zahlungen auf eine Nebenkostenabrechnung nach Ablauf von spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums sowie Zahlung bei falscher oder unberechtigter Abrechnung zu verweigern. Aus diesem Grund sollten Sie sich als Vermieter oder die von Ihnen hierzu beauftragten Personen mit diesem Thema gut auskennen und wissen, welche Kosten in welcher Höhe Gegenstand einer Nebenkostenabrechnung sein dürfen. 

Ihre Mieter haben übrigens ein Recht auf Einsicht der Belege für den jeweiligen Abrechnungszeitraum, wobei Sie die Einsicht am Ort der Verwaltung verlangen oder (Kopien der) Belege auch in digitaler Form zur Verfügung stellen können (je nach Absprache). 

Mietkaution und deren Rückzahlung 

Streitigkeiten treten häufig bei der Rückzahlung der Mietkaution auf, vor allem wenn Uneinigkeit über den Zustand der Mietsache bei Rückgabe besteht. In diesen Fällen stellt sich für Sie als Vermieter häufig die Frage, ob und, wenn ja, in welcher Höhe Sie die Mietkaution für Instandhaltungs- oder Reparaturmaßnahmen verwenden dürfen und ab welchem Zeitpunkt Sie die Mietkaution an Ihren Mieter zurückzahlen müssen. Auch können sich Mieter die Frage stellen, ob der Vermieter die Mietkaution ordnungsgemäß angelegt und verwaltet hat. 

Mieterhöhungen 

Im Wohnraummietrecht sind Mieterhöhungen grundsätzlich an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Im Gewerberaummietrecht folgen Mieterhöhungen meist den vertraglichen Regelungen der Parteien. Die Gewerberaummietverträge enthalten auch häufig und sinnvollerweise sog. Indexmietklauseln, die für eine automatische Mieterhöhungen sorgen, wenn bestimmte, vertraglich definierte Voraussetzungen eingetreten sind (z.B. das Erreichen einer vereinbarten Schwelle des Verbraucherpreisindexes o.ä.). 

In beiden Teilgebieten des Mietrechts kommt es in der Praxis regelmäßig und häufig zu unnötigen Streitigkeiten über Mieterhöhungsversuche. Oft legen die Vertragsparteien die Klauseln falsch aus oder die Klauseln wurden bereits zu unbestimmt oder zu ungenau formuliert. Dies gilt es in jedem Fall durch eine rechtssichere und saubere Vertragsgestaltung zu vermeiden. 

Auf diese Weise vermeiden Sie beispielsweise Situationen, in denen die Mieterhöhungsklausel in der vorgefundenen Situation überhaupt kein Recht zur Mieterhöhung gewährt, obwohl eine solche Regelung aus Vermietersicht sinnvoll wäre oder die Mieterhöhung zeitlich zu früh ausgesprochen oder in einer unzulässigen Höhe geltend gemacht wird. Um Sie auch in solchen Themen abzusichern, unterstützen wir Sie gerne, indem wir die Vertragsklauseln für Sie sichten, die rechtliche Situation analysieren und auch die Verhandlungen mit Ihren Mietern führen. 

Im Wohnraummietrecht gilt generell: Die Erhöhung darf die sogenannte gesetzliche und/oder örtliche Kappungsgrenze nicht überschreiten. Sind die formalen oder inhaltlichen Anforderungen nicht erfüllt, ist die Erhöhung unwirksam. Sollten Sie Fragen zu einer erhaltenen Mieterhöhung haben, unterstützen wir Sie als Ihre Anwälte gerne und prüfen sie auf Rechtmäßigkeit bzw. helfen Ihnen dabei, dass Sie stets nur berechtigte Forderungen bzw. Mieterhöhungsverlangen zu stellen. 

Kündigung & Eigenbedarfskündigung 

Im Wohnraummietrecht gelten strenge gesetzliche Kündigungsschutzvorschriften zugunsten des Mieters (Verbraucherschutzgedanke). Die Eigenbedarfskündigung ist für Mieter oft ein Schock oder kommt unerwartet, sodass diese automatisch und von vornherein eine Verteidigungshaltung einnehmen. Dies sollten Sie als Vermieter mit der richtigen und frühzeitigen Kommunikation vermeiden. 

Für Sie als Vermieter stellt die Eigenbedarfskündigung hingegen Ihr legitimes Recht dar, die eigene Immobilie für sich, nahe Familienangehörige oder Angehörige ihres Haushalts nutzbar zu machen. Allerdings sind die rechtlichen Hürden hoch. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Eigenbedarf sehr detailliert und nachvollziehbar begründen. Mieter wiederum können der Kündigung widersprechen, wenn sie eine unzumutbare soziale Härte darstellt, etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum. In solchen Fällen ist eine Prüfung der Kündigung und des Widerspruchs durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht unerlässlich. 

Im Gewerberaummietrecht sind die Kündigungsfristen und -bedingungen flexibler durch die Vertragsparteien ausgestaltet. Unabhängig davon führt eine ausgesprochene Kündigung häufig zu der Frage, ob ein Kündigungsrecht besteht und, wenn ja, ob die Kündigung zulässig und im Einklang mit den gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben ausgeübt worden ist. 

Ihr Wegweiser im Mietrecht mit PAULUS.WESTERWELLE.KAUFFMANN 

Unabhängig davon, ob Sie Vermieter oder Mieter sind und unabhängig davon, ob Sie eine Wohnungs- oder eine Gewerbeimmobilie vermieten oder mieten: 

Wir bei PAULUS.WESTERWELLE.KAUFFMANN beraten Sie umfassend in sämtlichen Themenfeldern des Mietrechts. Wenn Sie einen Anwalt für Mietrecht in der Nähe von Wiesbaden mit langjähriger Praxiserfahrung und der erforderlichen rechtlichen Expertise suchen, sind Sie bei uns an der richtigen Stelle.